Cómo gestionar las derramas en una comunidad de vecinos

La vida en comunidad implica compartir tanto las obligaciones como los gastos necesarios para el mantenimiento y funcionamiento del edificio. En este sentido, las derramas son una forma de financiar gastos extraordinarios que no estaban contemplados en el presupuesto anual de la comunidad de vecinos.

Una derrama es una cuota extraordinaria que se aprueba en la Junta de Vecinos para costear gastos que excedan los comunes. El importe que debe pagar cada propietario viene determinado por el coeficiente de participación de cada uno. 

¿CUANDO SE ORIGINA UNA CUOTA DE DERRAMA?

En una comunidad de vecinos existen gastos comunes u ordinarios que tienen por finalidad primordial el mantenimiento del edificio. Estos gastos se dividen según la cuota de participación de cada vecino y hacen parte del presupuesto anual.

Una derrama surge cuando se presenta un gasto extraordinario que no estaba previsto en el presupuesto anual del edificio. Es una cuota extra a los gastos generales que deberá ser informada y aprobada por la Junta de Vecinos para que tenga su efecto.

POSIBLES CAUSAS DE DERRAMA Y OTRAS CONSIDERACIONES

Te contamos algunas de las causas más comunes por las que pueden surgir derramas en una Comunidad de Propietarios:

• Reparación de elementos comunes.
• Restauración.
• Gastos judiciales derivados de reclamaciones de impagos o aquellos ocasionados por una demanda por perjuicios.

¿Cómo se aprueba una derrama?

Una vez se determina la necesidad de recaudar dinero para cubrir el gasto que no estaba previsto en el presupuesto inicial, se debe convocar a una Junta extraordinaria de vecinos. 

Durante la Junta se informa a los asistentes sobre cuáles son las nuevas necesidades, el costo que implica cubrirlas y cómo se podría cumplir con ese pago. El paso siguiente es que los vecinos asistentes deben votar para su aprobación.

¿Es obligatorio pagar la derrama?

Este tipo de gasto es de pago obligatorio para todos los vecinos en casos específicos. Por ejemplo, cuándo se deben hacer tareas de mantenimiento del edificio se hace necesaria la derrama. 

También en casos donde se requiera mejorar la habitabilidad del lugar y garantizar la seguridad de quienes allí habitan. Otra situación en la cual aplica una derrama es en la eliminación de barreras arquitectónicas, siempre y cuando el gasto sea inferior a lo que corresponda a 12 cuotas mensuales ordinarias.

En otros casos, los nuevos costos buscan realizar innovaciones o mejoras de las zonas comunes del edificio. En estos casos, no pueden superar los 3 meses de gastos ordinarios. No obstante para estos últimos casos, si los gastos superan las mensualidades ordinarias previstas, el vecino que no haya votado a favor no tienen la obligación de pagar. 

¿Cuánto se paga por cuota de derrama?

El cálculo de la cuota de derrama que cada uno de los vecinos debe pagar, se basa en el coeficiente de propiedad. Este dato se puede obtener en la escritura pública y está detallado en el Registro de la Propiedad. La Ley de Propiedad Horizontal no especifica límites máximos o mínimos para la derrama.

Impugnar una derrama puede ser un tema delicado en una comunidad de vecinos. En algunos casos, los propietarios pueden estar en desacuerdo con el importe de la derrama, la necesidad de la obra o reparación, o la forma en que se ha aprobado, si es así, los propietarios pueden impugnar la derrama.

Razones por las cuales se puede impugnar una derrama

Puede haber varias razones:

• Si el acuerdo no se logró con la mayoría exigida por la normativa vigente, es decir, si no se ha obtenido el número de votos necesarios para aprobar la derrama. 
• Si la derrama es contraria a los Estatutos de la Comunidad o las leyes. 
• Si el costo de la derrama para el vecino no coincide con lo que la ley estipula que debe pagarse.
• Si la derrama genera resultados lesivos para los intereses de los vecinos en beneficio de uno o pocos. 
• Si la derrama está destinada a innovaciones, modificaciones u otras obras que no son necesarias para garantizar la seguridad o habitabilidad en el edificio.
• Y porque superan las mensualidades ordinarias ya previstas por la Ley de la Propiedad Horizontal.

LOS REQUISITOS PARA IMPUGNAR UNA DERRAMA

• La persona debe haber votado en contra de la aprobación del gasto extraordinario.
• La persona no debe haber participado en la Junta General de Vecinos en la que se acordó. 
• La persona no debe haber sido privada de manera indebida de su derecho de votar. 
• La persona no debe tener deudas con las cuotas ordinarias de la comunidad de vecinos. 

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